11月一線城市樓市熱度不減 房價漲幅穩(wěn)中趨窄
12月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國新房、二手房價格上漲城市數(shù)量分別達(dá)36城和44城。其中，一線城市新房、二手房交易市場仍火熱。在企業(yè)促銷沖刺策略下，北京新房價格出現(xiàn)環(huán)比下降；二三線城市由于政策頻繁調(diào)控，環(huán)比漲幅回落或持平，但波動并不劇烈。時至年末，考慮到穩(wěn)房價工作疊加房企償債壓力仍大，多家機構(gòu)分析指出，房價漲勢將大概率繼續(xù)放緩，“一城一策”仍是調(diào)控主流。
北京新房價格環(huán)比降0.1％
數(shù)據(jù)端顯示，11月一線城市新房、二手房市場表現(xiàn)余溫仍在。經(jīng)初步測算，11月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2％，較10月微落0.1個百分點。從城市分項來看，當(dāng)北京新房價格環(huán)比降0.1％，上海與深圳較上月持平時，廣州環(huán)比漲幅達(dá)0.9％，帶動一線城市新房價格整體上行。對此，廣州中原研究發(fā)展部指出，今年下半年以來，廣州新房市場成交高走，離不開新增房源持續(xù)、大量供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計，11月廣州新增新房供應(yīng)162.4萬平方米，環(huán)比增加63％，同比增288％。此外，北京新房價格雖呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但其市場交易表現(xiàn)依舊不俗。據(jù)介紹，當(dāng)月由于年底開發(fā)商優(yōu)惠促銷意向明顯，在全城16區(qū)中，有10個區(qū)普通住宅價格下降。其中，石景山單價下降近5000元，懷柔、延慶和昌平單價環(huán)比降達(dá)3000元。
與此同時，當(dāng)月一線城市二手房價格較新房漲幅更甚，幅度也領(lǐng)銜其他各級城市。據(jù)統(tǒng)計，11月，4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5％。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5％、0.3％、0.8％和0.6％。與新房價格走勢相同，廣州二手房價漲幅同樣領(lǐng)跑其他一線城市。對此，分析師表示，二手房漲價是由于深圳和東莞調(diào)控逐漸收緊，部分購房需求外溢至廣州，一定程度帶動房價上漲。
二、三線部分城市成交熱度下滑
相較一線城市，二、三線城市在政策頻繁調(diào)控下，新房和二手房價格漲幅相對保守，環(huán)比漲幅較10月持平或回落。新房價格方面，31個二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲0.1％，漲幅較10月回落0.1個百分點；35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲0.2％，漲幅與上月相同。不過從數(shù)據(jù)來看，當(dāng)月前述城市房價漲幅以穩(wěn)中收窄為主，震蕩并不劇烈。其中，太原、南昌、南充三城新房價格以0.4％的環(huán)比降幅領(lǐng)跌全國；長春、哈爾濱、濟南、鄭州、吉林和牡丹江地區(qū)環(huán)比降幅為0.3％；杭州、長沙、桂林、北海等城新房價格降幅達(dá)0.2％。
此外，當(dāng)月二手房數(shù)據(jù)顯示，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1％，漲幅與上月相同；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1％，漲幅較上月回落0.1個百分點。
雖然全國主要城市二手住宅市場在三季度已基本恢復(fù)正常且總量創(chuàng)下近兩年新高點，但受熱點城市調(diào)控政策加碼影響，部分城市成交熱度開始有所滑坡。
年末房價大概率繼續(xù)放緩
據(jù)統(tǒng)計，11月單月，全國房地產(chǎn)累計調(diào)控33次，合計年內(nèi)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)458次。
從整體趨勢看，預(yù)計12月房價繼續(xù)上漲的趨勢將依然持續(xù)，但逐步收緊的調(diào)控政策也有望平穩(wěn)市場，預(yù)計年末房價會繼續(xù)放緩；近日西安、寧波等城調(diào)控政策繼續(xù)收緊，也說明年底對于穩(wěn)房價的工作依然急迫，各地都會對高價項目進行管控。
11月30日，西安市住建局等部門聯(lián)合多部門發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，從加強商品房預(yù)售管理、發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用、加強預(yù)售資金監(jiān)管、加強房地產(chǎn)調(diào)控統(tǒng)籌管理四個層面調(diào)控升級；12月10日晚，寧波市住建局等部門也發(fā)文通知在強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例四個方面進行調(diào)整。
市場調(diào)控層面外，需要關(guān)注的是，由于境內(nèi)外到期債券影響，企業(yè)資金擴張受限。據(jù)統(tǒng)計，自“三道紅線”融資新規(guī)發(fā)布后，過去三個月間企業(yè)發(fā)債規(guī)模均不及債務(wù)到期規(guī)模，其中11月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約837億元，較10月增加2.6％。預(yù)測2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計可達(dá)12448億元，同比增長36.0％，房企償債壓力仍繼續(xù)攀升。
“綜合來看，年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀，成交即使有所回升，幅度也將有限”。其中，核心一、二線城市市場需求堅挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場需求及購買力瓶頸顯現(xiàn)，疫情加劇市場下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長，成交恢復(fù)幅度也會有限。
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